Avaliação de Imóveis: Como interpretar?
A avaliação de imóveis urbanos é utilizada basicamente para mensurar quanto um imóvel vale nas condições atuais de estado de conservação e mercado. A norma que regulamenta este procedimento é a ABNT 14.653, parte 2.
Benefícios principais:
- Compra e venda, definir qual é o valor que deve ser pago a fim de que a negociação não seja danosa a nenhuma das partes envolvidas;
- Garantia, estimar o valor a ser obtido junto a instituições financeiras em operações de empréstimos com alienação;
- Aluguel, mensurar o valor justo a ser pago em operações locativas;
- Valor patrimonial, verificar qual é o valor real do ativo.
Benefícios periféricos
- Modelagem de mercado, é possível verificar se um determinado imóvel está com o preço condizente com as suas características (área, localização, quartos, posição solar e outras amenidades), estado de conservação dentro de um mercado;
- Orçamento, calcular quanto custaria para realizar a reconstrução de determinado imóvel.
Por quem pode ser efetuada
Conforme a norma supracitada, a avaliação de imóveis é uma atividade que pode ser efetuada apenas por engenheiros e arquitetos, devidamente registrados nos respectivos conselhos e com emissão de Anotação de Responsabilidade Técnica;
A corretores de imóveis é permitida apenas a emissão de parecer técnico sobre o valor de um imóvel.
Qual a diferença entre parecer técnico e diferentes níveis de laudo de avaliação de imóveis
Para entender a diferença entre eles novamente retornamos a norma, que cita:
Parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta parte da NBR 14.653, para avaliar o bem.
Há
três graus de laudos quanto a fundamentação, sendo III o maior, definidos em
função da metodologia utilizada para se definir o valor, de tal modo que, o
menor grau de laudo é superior tecnicamente ao parecer.
Métodos de avaliação
A norma permite os seguintes métodos para quantificação dos valores:
Comparativo de dados de mercado
- Regressão linear
Ë definido um modelo estatisticamente válido considerando as variáveis independentes significantes da amostragem disponível obtida via pesquisa de mercado. Ou seja, estima-se a influência dos diferentes fatores na determinação do valor das ofertas dentro de um determinado mercado e a partir da regressão, obtém se o valor do item avaliado.
O nível de fundamentação baseia-se na caracterização do imóvel, na quantidade e qualidade amostral verificada pelo avaliador, níveis de extrapolação para as variáveis e na significância das mesmas tratadas individualmente assim como no modelo.
- Tratamentos de fatores
O uso de tratamento de fatores é utilizado para se estimar o valor do imóvel a partir da comparação direta de variáveis em relação ao bem a ser avaliado. O grau também varia conforme o nível de caracterização do imóvel, qualidade e quantidade amostral assim como intervalo para ajuste do tratamento de fatores.
A diferença básica entre o uso da regressão linear e o tratamento de fatores é a quantidade de amostras exigidas e a subjetividade que pode ser questionada ao avaliador quando utilizando o tratamento de fatores.
Método de quantificação de custo
O método da quantificação de custo baseia-se em estimar o valor de novo de uma construção analisando todos os custos e despesas inerentes com posterior depreciação física.
O grau do laudo varia conforme estimativa do custo direto (orçamento ou custo unitário básico), método dos custos indiretos e metodologia para definição da deprecição física.
Método involutivo
O método involutivo é utilizado quando a amostragem disponível é insuficiente para atendimento aos outros métodos. Baseia-se na estimativa de renda líquida a ser gerada por um projeto hipotético considerando o melhor aproveitamento da área disponível. O grau depende do detalhamento do projeto hipotético, da metodologia para geração de receita, do método para estimativa dos custos, das especificações de prazos, taxas, tipo de modelo de fluxo, diagnóstico de mercado, cenários e sensibilidade do modelo.
Método evolutivo
Quando se configura um imóvel como terreno acrescido de edificação opta-se pela utilização do método evolutivo que considera o valor do terreno e os custos de reedição dos imóveis multiplicados pelo fator de comercialização. O grau depende da fundamentação de cada uma das partes.
Conclusão
A verdade é que no momento em que se percebe a necessidade da avaliação de um imóvel é importante ter em mente para o que será utilizada e consequentemente os seus requisitos. Um parecer técnico, pode ser um norte para estimativas sem grande necessidade de justificativa, mas não se pode desconsiderar o fato de ser algo extremamente genérico. Avaliações incorrem em custos maiores, entretanto, tendem a contemplar as individualidades de cada imóvel através do processo de vistoria e mensuração das variáveis, possuem uma responsabilidade técnica e devem ter toda a sua base e etapas apresentadas no laudo.
Fonte
